40万家存量酒店，外资抢着翻牌背后。

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领域| 酒店业

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昨天，江苏一家商务酒店的业主老丁来北京，喝茶时向我提起一件最近让他有些摸不着头脑的事。

老丁的酒店开了十多年，位于老城区与开发区交界处，共有160多间客房。

早年，他按照当地四星级商务酒店的路子修建，大堂、宴会厅都不小，客房面积也够，赶上制造业行情好的时候，会议和企业客户曾经撑起酒店大半生意。

但这些年，周边新酒店越开越多，老丁的酒店却没怎么动过，墙纸、卫生间和空调设备都已经显出年头，经济上行时期的大堂，也不太符合现在年轻人的侘寂审美了。

他早就知道酒店需要改，只是整栋翻新花钱不少，改完能不能把房价提上去，心里一直没有底。

最开始，老丁打算在亚朵、华住旗下几个中高端品牌中挑一个，没想到今年春天开始，洲际、万豪、凯悦旗下品牌或合作平台的开发人员也陆续找上了门。

几拨人的话术都差不多，了解完房间面积和机电情况后，告诉他，原来的格局不用全部推倒，品牌标准也可以根据物业条件调整。

更让老丁意外的是，来的人里还有几张熟面孔，有人以前在华住、东呈等本土酒店集团做开发，现在名片换了，谈起国际品牌会员、渠道和系统头头是道。

“现在已经卷到这个份上了吗？”老丁有些不解。

他想起几年前，拿着酒店资料问过一些外资品牌，当时人家还嫌物业太老，改造成本高，现在一度无人问津的酒店，竟然突然引来了几家国际集团轮番登门拜访。

老丁遇到的情况不是偶然，今年以来外资酒店品牌在国内中端存量市场频频出击。

上月初，我在上海参加雅高的一场媒体活动，雅高董事长兼首席执行官巴赞来到现场，宣布计划在未来五至六年，将大中华区酒店数量从目前的830多家增加至1600家。

在巴赞重点提到的雅高中国战略里，深耕中端是个重要方向，他还表示，将继续强化与锦江、华住和尚美数智的合作。

今年年初，由老牌酒店物业改造而来的上海虹桥雅高翰悦阁酒店开业，拥有360间客房，成为该品牌大中华区首店。

雅高并非唯一盯上这类物业的外资集团，万豪近期也将旗下聚焦精选服务、主要吸纳区域品牌和独立酒店的万豪博选（Series by Marriott）带入中国市场，预计未来十年在中国投资开发100家万豪博选酒店。

洲际的动作则要更早，今年3月，专门强调存量改造的佳阁正式入华，北京798艺术区首店已经营业，上海陆家嘴、重庆解放碑和杭州西湖等项目也陆续签约。

针对不同物业，佳阁给出了轻度、中度和重度几种改造方式。

就连在中国长期以高端品牌为主的凯悦，也联手东呈把中高端品牌凯悦嘉邻带了进来，新建和存量改造项目都可以接。

短短几个月，万豪、洲际、凯悦、雅高在中国中端市场动作频频，那些位置尚可，只是产品已经老化的酒店，突然成了开发人员反复敲门的对象。

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万豪们突然热衷于给国内旧酒店换牌，背后是很现实的规模账。

这些年，国内房地产经济收敛，高星酒店依然有人投资，只是从拿地、建设到正式营业，往往需要几年时间，期间还可能受到资金、规划和工程进度影响。

存量酒店改造却省去了漫长的建设周期，一家本就在营业的酒店，完成设计调整、设备更新和系统接入后，很快便能挂上新招牌。

万豪公布的数据显示，2025年集团在全球签下近400个存量改造项目，涉及超过5万间客房，占全年自主签约客房总量的30%以上，其中约75%的存量改造项目在签约后12个月内开业。

相比从地基开始盖一家酒店，给老酒店换牌，显然更符合国际集团现在在华追求的扩张速度。

硬币的另一面是，中国恰好又有足够多的老酒店等待翻新。

中国饭店协会发布的《2026中国酒店业发展报告》显示，截至2025年底，全国共有37.47万家酒店、1873.64万间客房，按照客房计算，酒店连锁化率为41.8%，若按门店计算则只有28.37%。

粗略算下来，中国仍有近27万家酒店没有进入任何连锁体系。

它们当然不全是万豪、洲际们想要的项目，小旅馆、家庭旅店和证照不全的物业，很难达到国际品牌要求。

老丁手里的酒店却很合适，160多间客房，产权和证照清晰，房间面积也够，过去又有商务酒店留下的机电和公区基础。

酒店虽然旧，骨架还在，拆掉一部分过时装修，再补上洗衣房、健身房和新的餐饮空间，就有机会重新营业。

事实上，这类物业在中国各地并不少见，它们大多建于上一轮商务酒店和高星级酒店扩张期，曾经依靠宴会、会议和政府企业客户活得不错，后来消费习惯变化，装修和服务没有跟上，房价便一点点掉了下来。

值得一提的是，智选假日、希尔顿欢朋在中国跑出的规模和市场认知，也让国际酒店集团看到了继续向中端下沉的空间。

不过，欢朋和智选假日已经是标准化程度较高的成熟品牌，博选、佳阁的路子更野。

例如，万豪博选允许区域品牌保留原来的名称和特色，佳阁则提供不同深度的改造方案，它们想要接住的，正是成熟品牌标准很难覆盖，或者业主不愿意大改的那批酒店。

对国际集团来说，旗下品牌增加以后，可供开发人员使用的牌也更多，当智选假日、欢朋或万枫已经进驻，新品牌仍能继续寻找项目。

老丁听完几轮外资品牌开发介绍后也发现，这些陌生外资品牌的核心竞争优势大差不差。

开发们反复强调的无非万豪旅享家、洲际优悦会和凯悦天地可以带来多少会员及直销渠道，然后就是集团还会提供采购、收益管理、IT系统和培训。

但老丁仍有些怀疑，他记得凯悦与首旅如家当年推出逸扉时，双会员、双渠道的故事同样动听，但运营数年后，不仅负面舆情不断，实际开业数字与当时宣称的五年签约超过300家相去甚远。

老丁心里没底。

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实际上，国际联号在中国中端市场的经历，确实远没有开发人员讲得那么风生水起。

万豪对此应该感受最深。

2016年，万豪第一次联合东呈把万枫带入中国时，双方给出的目标十分激进，五年开发140家酒店，其中100家要在2021年前开业。

这场合作只维持了三年，2019年，东呈退出万枫在中国内地的新项目开发，原定开店计划也没有如期兑现。

万枫后来被万豪重新收回发展，更名为万豪万枫，直到今年4月才在大中华区迎来第100家酒店。

今天的万枫依然在开店，只是当年计划于2021年完成的目标，整整晚了五年。

2024年，万豪又与德胧集团合作，准备让德胧旗下100多家全服务酒店陆续加入同样可以承接存量酒店的臻品之选。

合作宣布当年，双方仅落下了8个签约项目，相比最初提出的100多家目标，仍处在漫长的落地过程中。

如今，屡败屡战的万豪又把万豪博选带到了体量更大、房价更低的精选服务市场。

几次调整合作伙伴和品牌，万豪始终没有放弃批量吸收中国本土酒店。

在这期间，中国中端酒店已经经历了多轮产品升级。

国际新品牌在发布会上强调的热早餐、咖啡、灵活大堂和社区体验，本土中端连锁酒店品牌早已做得十分熟练。

机器人送物、智能客控和睡眠产品，也很难再让消费者感到新鲜。

当一些外资酒店还在努力解释早餐供应到几点时，本土集团已经开始研究夜宵、宠物友好和更细的女性住客需求。

而外资新牌带来的产品差距越来越小，业主却很难从公开资料里找到最想看的经营结果。

目前，无论智选假日、希尔顿欢朋，还是希尔顿花园、惠庭，都没有系统披露中国存量改造门店的全年表现。

新进入中国的存量改造品牌中，万豪博选和凯悦嘉邻尚未交出中国首店，佳阁也只有少量项目投入营业，存量业主想知道前几只小白鼠能不能赚到钱，还要等待更长时间。

而一块国际品牌如果只能把房价提高十几元，带来的订单又不足以改变全年出租率，改造投入便很难在预期时间内收回来。

聊到最后，老丁又拿出亚朵和华住的经营数据。

他说，本土品牌未必能让酒店听起来更洋气，但仅以他所在的苏南市场来看，客人从哪来，实际运营情况如何，至少已经有大量本土门店可以参考，好的坏的他心里都有数。

外资已经看上了中国老酒店，老丁们却更愿意把钱押在一份看得懂的报表上。

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