三亚市住建局再度发布重要告知书，针对天涯区海虹路8号凤凰海鲜广场商业综合体项目风险预警，明确该项目土地为划拨性质、不属于商品房，禁止对外销售，提醒市民切勿轻信违规售房宣传。

项目建设主体为三亚市天涯区海坡社区居民委员会，坐落于天涯区海虹路8号，整体统一规划、分一、二两期开发，总用地面积53443.78㎡，约80.17亩，规划用地性质为零售商业、餐饮、酒店兼容商务办公用地，土地权属为社区划拨用地，核心服务本地居民与旅游配套，无商品房开发资质。

（项目区位图）

整体容积率2.2，绿地率30%，建筑密度控制在36%-43%；全域配套地下停车位合计1167个，含275个新能源充电车位；

整体定位打造三亚滨海一站式旅游集散点，集海鲜餐饮、超市零售、酒店住宿、小微企业办公、婚纱摄影集群于一体，服务自贸港小微创业、游客消费与社区配套，规划属性纯商业配套，无住宅商品房规划。

一期工程（已建成运营）占地约22亩，总建面17585.93㎡，地下一层为车库，地上由9栋2层海鲜商铺、1栋海鲜超市组成，建筑最高9.5米，以海鲜加工、生鲜零售为核心业态，2018年完工投入使用。

二期工程（塔楼商业+酒店）总建筑面积约17.28万㎡，计容面积11.75万㎡，包含地下两层车库、5层商业裙楼+6栋高层塔楼，规划有酒店客房、商务办公、特色商业；酒店楼栋地上13层，2-4层配套商业，6-13层为客房，配套太阳能热水系统；

塔楼全部为商务、酒店类经营性物业，无住宅户型，全部物业产权归社区集体所有，仅可整体/分层租赁，不允许拆分对外出售给个人购房者。

（项目二期 外立面效果图）

两次官方预警核心风险点：

1. 土地性质为划拨，不具备商品房出售条件

商品房开发必须通过出让方式获取土地，开发商足额缴纳土地出让金后，方可办理预售证、分户不动产权证。

本项目土地是划拨用地，权属归海坡社区集体，未缴纳土地出让金，规划用途仅为集体商业配套，法律层面无法分割办理个人房产证，任何所谓“产权出售、分割认购、内部集资买房”均属于违规操作。

2.2024年初次预警，违规售房乱象已现

值得注意的是，这并非主管部门首次警示，早在2024年4月12日，三亚市住建局就已发布同名官方通告，大量市民投诉商家以公寓、商铺名义拆分售卖，诱导消费者交钱认购，住建局当即发文明确：项目不属于商品房，严禁对外销售，交钱购房不受法律保护，后期无法确权、无法过户、无法抵押贷款，遇纠纷维权难度极大。

时隔两年，市场依旧存在中介、销售人员虚假宣传，隐瞒划拨用地属性，谎称可办房产证、可落户、可按揭，住建局再次重申风险，相关交易合同不受法律保护，一旦项目产生产权纠纷、政策整改，购房者投入资金极难追回。

购房避坑提醒

1. 区分划拨商业与商品房：凡是社区集体划拨用地的商业综合体，无论宣传公寓、商铺，一律不能个人购买产权，仅可短期租赁；

2. 核验预售资质：三亚所有可售商品房均可在住建局官网查询商品房预售许可证，无预售证的项目切勿交钱；

3. 警惕营销话术：“内部认购、集体产权、低成本入手、包租回本”均是违规项目常见诱导手段；

4. 维权渠道：如遇该项目违规售房、集资宣传，可向官方举报反映。