一、上海新天地安仕达酒店及品牌介绍

1、酒店介绍

上海新天地安仕达酒店位于黄浦区嵩山路88号的新天地核心地块。

酒店开业时间2011年10月18日，2025年最新装修。

酒店建筑面积4万8377平方米，毗邻地铁1号、10号、13号线。

酒店共28层，建筑设计融合了现代科技与石库门传统建筑风格，外立面迪特的窗格设计引人注目。

酒店 餐饮娱乐包括创意餐厅荟食厅、日式餐厅88寿司吧、安达仕酒廊、Bleu Bar等。

酒店B1层还有拥有2200平方米空间作为休闲与健身配套区，设置了15米的室内游泳池，设施齐全的健身中心，一级茗思美发沙龙及专业按摩Spa等。

酒店是凯悦酒店集团旗下安达仕品牌在亚洲的第一家酒店。酒店有307间客房，客房面积最小41平方米，65间套房面积80至409平方米。

酒店2015年前由美籍华裔企业家廖凯规划的双子酒店项目；香港瑞安房地产2015年选择凯悦旗下安达仕品牌； 2018年由浙商财团接盘。

酒店投资方上海礼仕公司成立于2017年，注册资本5.8亿元。

2、安仕达酒店品牌介绍

安达仕酒店分布包括上海、新加坡、纽约、伦敦等。

安达仕一词源自印度乌都语，意为自我风格，强调酒店对宾客个性的尊重与包容。品牌致力于打造兼具当地文化特色与现代时尚感的酒店空间，让宾客在旅途中既能感受目的地的独特魅力，又能享受舒适、便捷的住宿体验。

二、交易情况分析

2025年12月2日，京投发展公告拟以0元价格收购两家公司股权，还以3500万元收购其中1家公司的债权。

具体分析，收购前就持有上海礼仕55%股权的京投发展以0元收购万亿丰投资有限公司持有的上海礼仕45%股权，同时以3500万元收购复地集团通过万亿丰投资有限公司股份对上海礼仕的债权（截至评估基准日2025年8月31日对应的债权本金及利息合计人民币约2.09亿元）。京投发展从而持有上海礼仕100%的股权。

也就是说，0元购入万亿丰投资有限公司45%的股权，包含了承债义务。

上海礼仕截至2025年9月30日的资产总额8.096亿元，负债总额25.278亿元，净资产-17.18亿元。

京投发展累计向上海礼仕提供财务资助7亿元，自2026年1月1日起，对上海礼仕全部财务资助不再计收利息。

截至评估基准日2025年8月31日，经北京天健兴业资产评估有限公司资产基础法评估，上海礼仕净资产为-17.1亿元，股东全部权益评估价值为-5.27亿元。酒店2024年和2025年前8月的净利润分别为-1.03亿元、-5933.34万元。

三、收购方情况分析

1、公司沿革

京投发展的控股股东是北京市基础设施投资有限公司，持股比例为40%，公司实际控制人为北京市国资委。

作为北京市基础设施投资有限公司旗下市场化房地产二级开发的唯一平台，京投发展擅长轨道交通车辆基地一体化开发。

京投发展的前身是成立于1992年9月8日的宁波华联集团股份有限公司，现注册资本约7.41亿元，注册地址位于浙江省宁波市海曙区，主业是房地产开发、经营及租赁，1993年10月15日在上交所上市，最新总市值28.22亿元。

2009年，京投公司成为京投发展的控股股东，2016年5月变更为现名称。

京投公司的前身是北京地铁集团有限责任公司，2003年11月变更为京投公司，2020年8月吸收合并北京市轨道交通建设管理有限公司，现注册资本1731.59亿元，注册地址位于北京市朝阳区。

2009年，京投发展获准非公开发行股票。北京市基础设施投资有限公司持有京投发展29.81%的股权，成为第一大股东；中国银泰投资有限公司持有公司24.83%的股权，成为第二大股东。京投发展名称由“银泰控股股份有限公司”变更为“京投银泰股份有限公司”。

2010年，京投发展就开始投资上海新天地安仕达酒店。

2、公司状况

2023年和2024年，京投发展分别亏损6.59亿和10.55亿元。

京投发展2024年度实现净利润为-14.44亿元，归属于母公司所有者的净利润为-10.55亿元，亏损超过上年末净资产的10%。

截至2024年末，京投发展总资产有602.71亿元，总负债529.16亿，净资产有73.56亿，公司资产负债率为87.8%。

截至2024年末，京投发展非流动负债有359.27亿元，主要为长期借款，其长期有息负债合计有352.69亿元。

2025年上半年，京投发展每股净资产已不足5分钱，当期每股亏损0.356元。

四、赵焕焱分析收购的动机

酒店正常年份营收可达1.8至2.1亿元，具有房地产信托基金发行潜力。

酒店物业和地下车库作为底层资产，按资本化率4.5%至5%测算，预计可募集现金30至32亿元；京投发展可保留20%公募份额并继续受托运营，预计有可能一次性回笼25亿元现金。

（旅游酒店行业资深高级经济师、独立分析师赵焕焱）