2000年1月1日，清晨5：30，三亚。

海棠湾藤海数公里长的海滩上，上万人凝望着远处东方的海平面。

他们在等待新千年的第一缕阳光。

这是中央电视台跨千禧年的日出直播场景，这一天海棠湾与泰山共同作为中国新千禧年日出观赏地面向全球40亿观众进行直播。

世界，从此记住了这个看日出的绝佳之地——海棠湾。

只是，彼时的海棠湾还是一片未经雕琢的“空白地”。

在2021年三亚市政府发布的《三亚海棠湾国家海岸休闲园区控制性详细规划（修编）》（下文简称控规）中，海棠湾旅游度假区东临碧海（含蜈支洲岛），南倚亚龙岭，西接东线高速（含南田片区），北抵龙楼岭，总面积112.72平方公里。

在最初的规划里，海棠湾旅游度假区没有这么大，只有98.78平方公里。

围绕着这98平方公里的土地的总体规划，政府组织了一场——“国际竞赛”。

2005年5月-8月，三亚邀请了英国阿特金斯（ATKINS）、美国萨萨基（SASAKI）、上海同济城市规划设计研究院和美国霍克（HOK）公司四家顶尖设计机构，共同角逐海棠湾总体概念性规划方案。最终，美国霍克公司提出的 “国家海岸” 主题方案脱颖而出。

四家公司对海棠湾的理解和定位各有不同，但都有一个共识：作为三亚最后一片完整且高品质的海岸线，海棠湾不仅是海南的宝贵资源，也是国家的稀缺资源。

而在美国霍克公司的规划定义中，海棠湾并非普通的高级度假区，而是中国面向世界打造的一张国家旅游品牌，肩负着成为国家级、世界级热带滨海度假标杆的国家使命。

“国家海岸”由此而来。从一开始，海棠湾的目光投向的就是世界这个版图，对标的是澳大利亚黄金海岸、美国雷伊斯角国家海岸这样的世界级海岸线。

2007年5月，历时两年论证，“国家海岸——国际休闲度假区”正式获批。

1.超级生态底盘

海棠湾的底气，来自其自身的生态资源。

一线临海：拥有22公里的优质海岸线与蜈支洲岛；

二线滨河：腹地内水系纵横——北有藤桥东西河，南有铁炉港内海，中有约15公里的原生态内河串联南北，水域总面积达9平方公里；

三线倚山：背靠绵延的甘什山脉，形成天然屏障。

这种“海、河、山”三重递进式生态格局，构成了前景为海、中景为河、背景为山的立体城市结构。大大拓展了城市的发展纵深，实现了度假资源的多样性和生态层次。

相比较其他海岸线。海棠湾的内河水系是亮点。海棠湾的九个功能片区，几乎全部依水而布。海棠湾“四横七纵”的主干路网，也巧妙地穿梭于水系之间，形成了独一无二的路河相依、城水共生的交通网络。

在早期构想中，沿着海棠河甚至规划有“水上丝绸之路”。虽然这一构想尚未完全实现，但不可否认，“内河观光路线”极具想象空间。

如今，海棠河已经被建海棠河生态公园（一二期已经完工），14公里的绿廊“肆意”生长，成为海棠湾一道新的风景。

在海棠湾的规划中，生态往往享有最高的优先级。除了海棠河绿廊的打造，蜈支洲岛珊瑚修复持续了15年，这片海底森林如今已经初具规模；铁路港的红树林生态恢复启动至今已超10年，2000多亩的红树林得到修复；以及通过企业认建认养的方式，对1000亩的绿廊升级……环境空气质量优良率稳定在98.8%以上，多项生态成果入选国家级案例。

规划者始终有一个卓有远见的共识——生态就是生产力。

2.政府主导一级开发

在规划与开发之初，海棠湾的路径选择曾经历关键转折。

海棠湾最初的开发设想，是沿用“亚龙湾模式”——即由企业主导一级开发。在早期规划中，约98.78平方公里的规划范围中有41.54平方公里被划定为由上海家化、盈科为代表的7家企业共同主导开发。

然而，最终这一构想被抛弃，转而确立了由政府完全主导一级开发的全新模式。这一重大转向，是继“国家海岸”之后，另一个“顶层设计”层面的高起点。

不可否认，政府主导模式对财政资金与长期投入提出了考验，但其带来的优势，对于“国家海岸”这样高规格的定位而言是无可替代的：

确保顶层设计不走样：能够不打折扣地贯彻“国家海岸”的整体意志，让每一寸土地的利用都服务于终极规划目标，从根本上避免开发过程中与目标偏离。

空间、产业最优统筹：能够将最优质的海岸线、滨水空间等稀缺资源优先留给公共生态，服务公共利益，而非追求短期利益最大化；产业布局上，能从区域长远竞争力出发，引入多元互补业态，避免同质化恶性竞争。

坚守生态红线：对于生态修复、环境治理等长期性、高成本的敏感议题，政府能够以最严格的标准执行。企业可能会在压力之下寻求弹性。

此外，在整体开发节奏的把握、长短期利益的平衡上，政府主导模式都有更强的统筹力与控制力。从后来的商业落地、产业引导以及IP引入等城市建设中，能够清晰的看到这种主导性在发挥作用。

3.低密的善意

评价一个区域的维度众多——地缘、商业、配套、公建等。然而，决定区域最终气质与长期价值的底色，除了先天禀赋外，开发强度的控制也是关键之一。

通常意义上的“开发强度”，多指建设用地在整体规划用地中的占比。但真正的强度感知，却是建成的空间体量。关键在于综合容积率——它决定了这片土地上能长出多少建筑实体。

图自《三亚海棠湾国家海岸休闲园区控制性详细规划（修编）》

从海棠湾《控规》中可以看到，除了部分商业与安置用地容积率设定在1.5-3.0之间，绝大部分土地开发强度被严格控制在1.0-1.5之间，大量地块容积率低于1.0。即便在如火如荼的房地产浪潮中，海棠湾始终保持着对开发强度的克制。

除此之外，高度也得到了严格的控制。规划图中能够看到，除极少数地标性酒店建筑高度突破80米外，超过50米的建筑寥寥无几，绝大多数被限制在25-50米区间。

如今再看，我们要对这种克制力致以“敬意”。有了它，让海棠湾避免了如夏威夷威基基或澳大利亚黄金海岸那般，被数十层高的摩天楼群切割天际线、阻挡海风的“建筑森林”模式。

取而代之的，是海棠湾现在错落有致的天际轮廓，建筑之间留白的绿意与宽阔的湛蓝。

低密，是规划者给这片土地最大的善意。

1.配套1.0：高密度商业布局

以商业规模、品牌强度与业态的完整度来衡量，今日海棠湾的配套在三亚所有板块中已无出其右者。

规模上，22公里海岸线已密集分布超20家五星级酒店，形成平均每公里一家的酒店带。已建成运营的有三亚国际免税城一、二期、保利际博览中心、亚特兰蒂斯水世界、海昌不夜城。在建的免税城三期（太古里）、超级万象城、海棠故事、丽晶&英迪格酒店及Hello Kitty主题乐园…总体量早已超百万平方米级，构筑起一个庞大的消费与服务集群。

品牌上，这里已成为全球五星奢华酒店品牌的“秀场”，亚特兰蒂斯、JW万豪、艾迪逊以及在建的丽晶&英迪格酒店等。三亚国际免税城汇聚了800百多种国际品牌；筹建中的太古里已吸引百达翡丽、劳力士等重奢品牌计划入驻，其本身即是顶级商圈的金字标签；华润超级万象城、海昌不夜城与Hello Kitty同样是头部商业及文旅品牌。

若仅仅如此，海棠湾或许仍只是一个“放大版的豪华度假村”。

2.配套2.0：全时度假业态

纵观世界上顶级度假区，成功的关键不在于配套的多少，而在于能否搭建全年无休的流量与稳定常住的人口结构。从而完成从“旅游目的地”到“生活方式目的地”的转换。

如法国蔚蓝海岸以戛纳电影节（5月）和摩纳哥游艇节（9月）两大全球IP，精准“引爆”春秋淡季，创造了高溢价的“第三、第四旺季”。

美国奥兰多在迪士尼与环球影城两大超级IP之外，系统性引入 “美诺蒂医疗城”与 “佛罗里达硅谷”，成功吸引了医生、研究员等家庭长期定居，彻底摆脱了对主题公园单一客流的依赖，重塑了城市经济与人口结构。

这些案例揭示出——世界级度假区的竞争，早已升维至以顶级文化IP吸引全球流量、以核心医疗教育产业沉淀常住人口的更高维度，因此得以长期繁荣。

海棠湾也是如此。

仅2025年，海棠湾就举办了2025第六届海南国际（海洋）潜水节、三亚儿童戏剧嘉年华、第七届海南免税购物节、中国三亚国际婚纱时尚周、VAC电音节等活动……2026年除了上述的固定IP文化活动外，海棠湾还将迎来重量级的2026年FE电动方程式世界锦标赛。

近两年，可以看到海棠湾对于文化活动的引入速度明显加快，一系列全球性IP活动正被有步骤地引入。意在填补旅游淡季空白，实现全时度假。当然，要培育出如戛纳电影节那样具有全球影响力与稳定周期的自有IP，仍需持续投入与时间积淀。

在医疗康养领域，海棠湾已罕见地形成了集群式发展：既有解放军总医院海南医院、广安门医院等公立医疗；也有中国人寿、太平等险资投资的高端康养基地；石药中德健康产业园、方大国际医疗健康城等特色医疗项目也在逐步落地。初步统计，相关建筑规模已达120万平方米。规模和密度都极其罕有。

教育方面，从人大附中三亚学校，到杜威国际学校，再到瑞士洛桑大学海南分校，全龄段、高质量的教育体系也正在快速完善。

随着这类配套的逐步落地成熟，辅以上述商业及文旅配套，海棠湾会逐渐形成一个由产业人口、常驻家庭与高端游客共同支撑的“高端生活场”。

这一切都在表明海棠湾显然有别于普通的高端旅游度假区，正朝着与全球性的“黄金海岸线”同样路线和模式在行进。

当所有宏大叙事沉降为土地上的价值，房地产的价格始终是最显性的表达。

自2007年“国家海岸”蓝图落定，海棠湾的房地产的发展也随之铺开。从依附酒店的公寓、到独占一线的别墅、再到如今成为主流的高端大平层，产品形态不断迭代，市场价格亦几经起伏。然而，无论市场如何变迁，海棠湾始终是三亚楼市的价格标杆。

价格背后正是我们一直所探讨的区域“确定性”清单。

显然，比起一般区域长期规划可能出现的不确定性，以及长达数年甚至十年以上的兑现周期，海棠湾这份已经呈现的“确定性”给了投资和买入者以更坚实的底气。包括组成这份确定性本身的一系列配套的打造者。

房企更是以城市和区域深度参建者的身份笃定着这份买入。以中旅为例，包括免税城、太古里、丽晶&英迪格酒店以及中旅•馥棠公馆在内，在14年时间内中旅持续在海棠湾开发体量超100万平方米；华润在海棠湾统筹开发面积达6.4平方公里，涵盖近万亩的产城融合区。仅超级万象城就投资超100亿元。保利、复兴持续深耕片区。方大去年6月以30亿元拍下430亩地，按照百亿级的资金规模投入健康与地产。

普通人则是用购房的方式投资海棠湾。公开数据显示，2025年，中旅·馥棠公馆、华润·海棠悦府和保利·海宴合计实现超130亿元的销售额，海棠湾出现了2个单盘年销售额过50亿级别的项目。三亚2025年单盘销售额前十榜单中，海棠湾项目占比达到4成。在内参前段时间报道2026年春节入市的货值统计中，海棠湾也是以近140亿的供货量成为供应最高的区域。

无论建设者与消费者，卖家还是买家，面对着海棠湾，默契的达成了价值共识。

2025年12月18日，海南岛正式封关运作。封关后海棠湾商业将从奢侈选择变为 “全球性价比高地”。自贸港关于医疗开放、教育创新的制度设计，更是为海棠湾医疗和教育完善铺设了“制度绿色通道”。

人员、资金、数据跨境有序流动，将海棠湾的资产从区域直接接入全球资产配置的坐标系。再次给了海棠湾更高层面的政策背书和下一个周期的确定性。

海风习习，红日依旧。

二十年耕海造梦，海棠湾早已不止于一片风景，更风景之上生长出的新城、生活与繁荣。蓝图上的‘国家海岸’，也正成为现实。

海幸有此棠湾，湾亦不负时代。