“环球100，无限精彩”标语成为游客的打卡点之一。陈标志/摄

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如何避免乐园成为地产销售的噱头，实现真正可持续的协同发展，是宝龙和长影需要共同面对的挑战。

中房报记者 陈标志丨海口报道

“光之秘钥”大型沉浸式电影实景特技秀首映通气会的召开，将市场目光引流到了背后的长影集团及其打造的“长影环球100奇幻乐园”，这一在文旅市场沉浮多年的企业和项目。

过去近7年，海南知名文旅IP——“长影环球100奇幻乐园”在疫情等不利因素影响下，陷入经营低谷，2021年更是传出该乐园因运营困难、负债较高等问题面临转让的消息。

沉寂多年之际，长影集团决定以“光之秘钥”的上映与项目的更名卷土重来，以期抓住新的文旅发展机遇期。目前，“长影环球100奇幻乐园”已正式更名为“海南长影奇幻乐园”。

长影集团党委副书记、总经理栾国栋表示，此次更名并非简单的名称调整，而是品牌战略的全面升级。他还表示，长影集团将以“海南长影奇幻乐园”为崭新起点，聚焦“影、奇、幻”的独特定位，全力打造更具本土特色、国际影响力的文旅IP。

不过，有长期关注文旅地产的人士表示，文旅项目的运营要有切实的“IP”产品，如迪士尼、环球影城等均通过内容切入实现了稳健发展，海南长影奇幻乐园的再次出发仍要找准自己的定位与好内容切入，否则将再次面临困境。

与文旅项目命运紧密相连的，是占地超 5000 亩的海口宝龙城。2017 年，宝龙地产以 11.67 亿元收购相关房企股权入局，将其打造成集住宅、商业、办公于一体的 “超级地产大盘”。项目销售曾因乐园热度一度走高，二期均价达 19200元/平方米，但后续受乐园困境与海南限购政策影响，房价回落至12000元~14000元/平方米间，“文旅赋能地产” 的光环逐渐褪色。

如今，乐园完成更名重启，宝龙地产又能否借此扭转地产项目颓势？双方“文旅+地产”的模式能否打破“概念透支”困局、建立“地产反哺文旅”的良性循环？这些问题，已然成为海南自贸港文旅地产发展进程中备受关注的焦点。

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更名破局

海南长影奇幻乐园标志性建筑。陈标志/摄

在9月10日的未来战略规划发布会上，长影集团党委副书记、总经理栾国栋的脱稿演讲传递着明确信号：将 “长影环球100奇幻乐园” 更名为 “海南长影奇幻乐园”，绝非简单的地域标识添加，而是品牌战略的深度重构。

新名称既强化了与海南国际旅游消费中心建设的绑定，又延续了长影的影视基因，配合 “1个核心定位”“6大产业中心”发展体系 —— 以长影海南公司为核心，构建六大产业中心，剑指今年海南长影奇幻乐园要实现扭亏为盈，2026年要实现营业收入2亿元，“十五五”末5亿~6亿元营业收入目标。

概括起来就是一句话：让乐园走出困境。

时间回溯至2009年3月，长影集团挥师南下海南，建设“长影环球100文化旅游度假区”，项目计划总投资380亿元、总用地超6000亩，建成后将成为国内投资最多、规模最大、内容最丰富、完全自有知识产权的文化产业项目。

2010年12月，该项目确定正式落户海南，并作为海南省文化产业重点项目、海南省文化产业一号工程，被列入海南省“十二五”规划等，足见当地重视程度。

2012年12月，长影集团与海口市政府正式签订合作协议；2015年，长影集团方面通过3次摘牌，取得2518亩土地的使用权，其中商业用地677.19亩、住宅用地810.69亩、文化旅游用地1030.75亩，同年11月正式开工建设。

2018年的最后一天，长影环球100奇幻乐园对外试营业，当天吸引超3万名游客入园。据当地媒体报道，新开张的主题乐园在第一个春节“黄金周”共接待游客7.25万人次，收入达1649万元。

但“长影环球100奇幻乐园”似乎“生不逢时”。

2019年底开始爆发的疫情，使得包括其在内的文旅项目均陷入了运营困境，叠加早期票价争议、设施、市场竞争等问题，2021年相关财务报告显示，其运营主体出现亏损且负债较高的情况，更是传出了该乐园因运营困难、负债较高等问题面临转让的消息。

前方为紧挨乐园的海口宝龙城房地产项目。陈标志/摄

与之相伴的，是海口宝龙城房价的持续缩水：从二期峰值19200元/平方米跌至2023年的 11000元/平方米起，“文旅赋能地产” 遭遇现实重击。

据长影集团企业网站介绍，长影环球100文化旅游度假区项目总占地面积6191亩，其中文化用地2458.3亩，商业用地1066.5亩，住宅用地2666.3亩。项目二期占地2000余亩，包括文化、住宅及商业配套用地。

从上述规划来看，房地产开发是“长影环球100文化旅游度假区”的重要业态之一。

在9月10日的发布会上，栾国栋接受媒体采访时亦称：“我们还有一个相关的地产项目（海口宝龙城），现在还在开发中，‘文旅+地产’才是实现宜居宜业宜游宜乐目的的一个载体。”

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海口宝龙城的“赌注”

海口宝龙城项目建成的街区。陈标志/摄

2017年，宝龙地产以11.67亿元从拉萨德汇手中收购长影福达（海南）、长影椰海（海南）等10个房地产开发公司51%股权，成为这场文旅盛宴的关键玩家。

据海口宝龙城项目营销人员透露，在6000多亩的项目中，长影环球100奇幻乐园占地约1000亩，其他地块均为房地产项目，包括商品住宅、公寓、商办及商业街区等。

在海口，这着实是一个“超级文旅地产大盘”。

对宝龙地产而言，这并非单纯的地产开发，而是精准锚定“文旅 IP + 居住消费” 的商业模式。当年，当长影集团全力投入乐园运营筹备时，宝龙地产已在一旁加速推进海口宝龙城建设，从项目启动之初，就将乐园定位为最重要的价值支撑点。

正在开发建设中的海口宝龙城项目。陈标志/摄

统计来看，该地产项目已累计交付10522户。截至目前，海口宝龙城项目的营销人员仍在朋友圈“推售”该项目六期房源。

文旅地产项目的价值实现存在明显的“双螺旋结构”，有商业媒体专门做了一份调查，2021~2022年期间，当乐园举办大型活动带来客流高峰时，项目周度访客量和成交转化率均有15%~20%的提升。

然而这种模式也隐藏着风险，当乐园运营未能达到预期时，地产项目便会面临“概念透支”的挑战。更严峻的是宝龙地产自身的财务压力，2024年其税后亏损达54.98亿元，2025年中期负债仍高达 1342.44 亿元，这让“持续投入资金支持文旅项目”成为奢侈的选择。

如何避免乐园成为地产销售的噱头，实现真正可持续的协同发展，是宝龙地产和长影集团需要共同面对的挑战。

上述业内人士表示，关键是要建立“地产反哺文旅”的良性机制，宝龙城项目的部分收益应持续投入乐园的更新升级，而不是简单地提取价值，双方需要建立更紧密的资金循环和运营协同机制。

值班编委：樊永锋

责任编辑：马琳 温红妹

审读：戴士潮

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