知恒释疑 | 如何收购欧盟的酒店？
作者 | 王伟伟律师
笔者决定定期写些专业的文字，回应一些企业决策者曾经向我提到的问题，比如怎样购买意大利的酒店。使用欧盟这个词有点宽泛，因为欧盟有27个国家，每个国家都有自己独特的特征。但是，收购欧盟的酒店，还是有章法可循的。这篇短文，侧重在章法方面的梳理；而收购内容方面，涵盖不少细节，其中也包括了不动产中介、法律、会计或税务等服务商的选择。
投资酒店的三个不同选择
是买不动产产权，还是只租酒店上的经营权，还是买酒店运营主体的经营权以及不动产权？
买家需要判断是买酒店的不动产权，还是买经营权，或者还是既有不动产权，也有经营权。在欧盟，酒店业上，往往有以下几类情形：（1）酒店物业产权主体与运营主体皆为同一个人（或公司），比如在欧洲一些家庭经营的餐厅和宾馆结合体或者比较常见的家庭经营的B&B (bed&breakfast)，这些在中小城市都比较常见；（2）不动产所有权与经营权上进行了分离，不动产所有人（可能是某机构投资者，比如房地产投资管理公司）把房产使用权出租给酒店的运营者，酒店运营者付租金，这种情况在德国、奥地利和荷兰都比较常见； （3） 属于第一种情形下的产权体制，业主既拥有不动产也拥有经营权，但是在经营上选择了特许经营加盟的模式，使用知名酒店的品牌和预定系统，而它作为运营方支付品牌使用和代理费用；(4) 也属于第一种情形，业主既拥有不动产也拥有经营权，但选择把经营交给第三人职业经理人代为打理，产权主体支付代为运营费和营业表现上的激励费用。
如果仅仅是买不动产权，则等同于购买房产，那就需要遵循当地的物权法来操作，而在不动产权上的酒店经营合同，买方须得选择继受，这种情形在欧洲比较常见。撇开各国法律上是否物权无因性和有因性这类的制度操作上不谈，通常购买不动产，客户需要对不动产上的权益、负累以及相应的使用限制上进行比较准确的调查，另外在交割上，需要进行公证和房产注册薄上的产权过户登记，从而实现公示和对第三人的对抗。公证人的参与本身也帮助实现来交易安全。公证人不至于骗买家，但是在使用中介上，可能会产生些价格误导，也可能会隐藏部分共有权益设置以及不动产上的维修和物业管理信息。
如果是购买经营权，可以是购买运营酒店的主体（公司或者其他类企业形式），也可是对酒店的经营权进行租赁，因为上述的方式不同，适用的法律和交易结构，也因此发生差异。相比之下，后者的交易结构要相对简单，因为涉及到固定与浮动租金、许可与税负以及日常维修由承租人承担、大的维修由酒店经营权所有人承担，租赁具有长期性和稳定性。这种情况通常在意大利称为affitto d’azienda, 在西班牙被称为arrendamiento da empresa, 英文operating lease. 这样的情况下就是经营权上的租而非购了，但是租赁的标的是整个酒店的业务，包括品牌、员工、客户、家具动产等。购买经营权，即购买整个酒店的业务，则是另外一种交易操作。
投资主题和融资策略
是用公司的方式还是自然人的方式收购？是用大陆公司，还是用海外公司的方式收购？贷款融资的可能性如何？
一般常见的方式是用公司或者企业进行收购；用自然人的方式收购，则是涉及到大量债务和税收风险的承担，风险太大。至于使用大陆公司，还是海外公司的收购，一方面取决于资金的来源，另一方面也取决于资金所在国的政府是否施加严格的资金外出管制。如果资金是通过国内大陆企业出去，需要在国内办理相关的ODI备案审核，如果资金是通过香港和其他国家，则需要符合其他国家的要求，但没有所谓的ODI审核。
至于贷款融资的可能性，如果是在欧洲的银行获得融资，欧洲的银行一般会关注买方是不是在欧洲已经有实体运营，税收记录情况如何，还有就是是不是银行所熟知的客户。中国籍买方购买酒店中，其中不乏有华侨或者当地商人进行担保或者共同参与收购的情况，这样增加了贷款融资实现的可能性。
酒店并购合规要点
商誉，商标品牌使用和劳动合规这块，有没有考虑？
通常酒店都有一些无形资产，也有一些雇员。无形资产这块，比如商誉和商标品牌使用，会像有形资产一样会被估价，然后商标品牌使用这块，需要考虑到是否是特许经营情况，还是无形资产的购入。但在涉及劳动员工这块，一些雇员，需要分别哪些部分是劳动派遣性质（somministrazione da lavoro) ，比如在清洁和酒店餐饮及接待上，哪些可能是临时工或者是固定员工。这一类上，买方在欲收购酒店时，需要坚持在交易磋商阶段的严格保密，因为后期，如果收购酒店的经营主体，在劳动合规的规划上有更改时，则需要与工人或工会代表之间的讨论。如果变更工作条件，形成对劳动合同的重大修改，则需要后者的同意，可能还会出现工会代表的谈判参与和补偿要求。一般来说，员工不能阻止企业的经营权转让（酒店出售），但是可以阻止受让方单方修改合同（比如修改年金，薪资，假期和工作内容修改等事项）和无正当理由解除劳动合同。不管是劳动派遣，还是使用临时工在某些酒店活动上，或者是在使用固定员工上，都会有相关的劳工机构登记备案和养老金机构的缴付登记，企业收购结束前就需要开始注意这一类的合规处理。
收购酒店的流程
一般来说，酒店潜在出售方会提供一个投资手册或者叫信息备忘录（investment brochure or information memorandum), 这里会介绍酒店住宿设施的特征、出售的目的、卖方的期待、价格上的提示。之后，潜在出售方会准备一个投资者名单（investor list) ，这个名单包含了对购买该酒店感兴趣的潜在买家以及买家比较感兴趣的点。
潜在买家与卖家有一定交易意向，潜在买家做尽职调查，潜在卖家开始提供相关的资料包括技术文件、许可、资产负债表以及其他反映企业经营情况的信息。潜在卖家开始制订缩小名单，保留些相对谈拢的买家单位，双方开始保密的商业谈判，并开始制订 Term sheet ，该协议不具备法律效力，但是通常会确认价格判断机制。之后双方再次确认Term sheet，增加法律部分，并设立签订交易文件工作的预期。此后，双方会有一系列的文件的签署，完成整个资产或者企业经营权等方面的交割。
律师简介
王伟伟（Will Wang）
知恒（上海）律师事务所实习律师
意大利乌迪内暨底里雅斯特大学法学博士
专业方向：
企业出海落地、涉外争议解决、跨境资产处置、国际贸易